Sagen drejede sig helt konkret om, hvorvidt en begæring til fogedretten om udsættelse af lejerne A og B efter udlejers opsigelse af et alment lejeforhold skulle fremmes. Hovedspørgsmålet i sagen var, om udlejers opsigelse måtte anses for at være kommet frem til lejerne A og B, der begge var anført som lejere på lejekontrakten, var samlevende og havde fælles børn. B var dog varetægtsfængslet på tidspunktet for brevets afsendelse og fremkomst, hvilket udlejer forinden var bekendt med. Opsigelsen var fremsendt til lejemålets adresse og var adresseret til både A og B.

Spørgsmålet for Højesteret var derfor, hvorvidt opsigelsen også måtte anses for at være kommet frem til den varetægtsfængslede lejer B, når lejer A havde modtaget brevet på lejemålets adresse.

Højesterets afgørelse:

Det er udlejeren, der har bevisbyrden for, at brevet er kommet frem. Højesteret har ved kendelse af 14. august 2015 (UfR 2015.3852 H) fastslået, at et brev til en lejer med betalingspåkrav eller ophævelse af lejemålet, som udlejer har adresseret korrekt og sendt både som almindelig og anbefalet post, som udgangspunkt må anses for at være kommet frem til lejeren på den dag, hvor brevet og meddelelsen om det anbefalede brev ved normal postbesørgelse er afleveret på adressen, herunder i brevkasse. Dette gælder, uanset at lejer undlader at afhente det anbefalede brev på posthuset. Højesteret udtalte i den forbindelse også, at udgangspunktet må fraviges, f.eks. hvis postbesørgelsen ikke er normal, eller hvis udlejeren ved eller burde vide, at særlige forhold hos lejeren såsom bortrejse eller hospitalsindlæggelse kan bevirke, at han ikke ser posten. Det samme gælder for breve om opsigelse efter almenlejelovens § 89.

Nord Danmarks Track & Trace-funktion og med PostNord Danmarks mail af 14. september 2020 har godtgjort, at opsigelsesskrivelsen den 7. april 2020 er kommet frem til A.  Himmerland Boligforening har imidlertid ikke godtgjort, at brevet tillige er kommet frem til B, som var varetægtsfængslet på tidspunktet for brevets fremsendelse. Højesteret bemærker herved, at Himmerland Boligforening var bekendt med B’s varetægtsfængsling og derfor måtte vide, at varetægtsfængslingen kunne betyde, at han ikke blev bekendt med brevets indhold, når brevet alene blev fremsendt til lejemålets adresse. Det forhold, at opsigelsen som nævnt var kommet frem til A, som B levede sammen med i et ægteskabslignende forhold, kan ikke i sig selv føre til, at opsigelsen tillige anses for at være kommet frem til B.  

Da boligforeningen således ikke har godtgjort, at opsigelsen er kommet frem til begge lejere, kan fogedforretningen om opsigelsen af lejemålet ikke fremmes, jf. retsplejelovens § 597, stk. 1.

Råd til udlejere

Udlejere og ejendomsadministratorer skal på baggrund af Højesterets kendelse være særligt opmærksomme på, at der aldrig sker identifikation mellem lejere i lejeforhold - ikke engang når lejerne er ægtefæller, lever sammen i et ægteskabslignende forhold eller har fælles børn. Formalia iht. lejelovgivningen skal derfor altid overholdes over for samtlige lejere, der er anført på lejekontrakten.

Breve og meddelelser skal fremsendes til alle de på lejekontrakten nævnte lejere, herunder sendes særskilt til lejere, der enten midlertidigt eller permanent ikke bebor lejemålet. Såfremt der er anført to lejere på lejekontrakten, og begge lejere udlejer bekendt bor i lejemålet, er det fortsat tilstrækkeligt, at der kun fremsendes ét brev, der er adresseret til begge lejere. Det kan aftales i lejekontraktens § 11, at udlejer kan nøjes med at kommunikere med én bestemt lejer med bindende virkning for de øvrige lejere, der er anført på lejekontrakten.

Ved indflytning og fraflytning skal udlejer iagttage formalia over for samtlige personer på lejerside, jf. eksempelvis afgørelsen TBB 2020.460 V. Det kan ikke antages, at én lejer er berettiget til at skrive under på ind- og fraflytningsrapporter på de øvrige lejeres vegne, medmindre lejeren har medbragt en fuldmagt, eller hvis de øvrige lejere på anden vis tydeligt har tilkendegivet over for udlejer, at lejeren kan disponere på deres vegne.

Er der anført flere lejere på en lejekontrakt, har disse et nødvendigt procesfællesskab. Det betyder, at lejerne indbyrdes skal være enige, hvis de skal disponere retligt, herunder skal lejerne være enige om at opsige lejeforholdet eller om at indbringe en sag for huslejenævn mv. Én af lejerne kan ikke kræve at blive frigjort fra lejeforholdet, så længe lejeforholdet ikke i sin helhed er opsagt over for udlejer, hvilket også gælder, selvom den pågældende lejer fraflytter lejemålet. Den fraflyttede lejer hæfter fortsat for lejernes fælles forpligtelser i henhold til lejekontrakten, indtil lejeforholdet på et senere tidspunkt bliver opsagt.

Det er modsat ikke nødvendigvis en fordel alene at anføre én af lejerne på lejekontrakten. Det er nemlig kun de lejere, som har underskrevet lejekontrakten, der hæfter for de forpligtelser, der følger af kontrakten, jf. eksempelvis TBB 2009.534 V. Udlejer opnår således en større sikkerhed for opfyldelsen af lejers forpligtelser i henhold til lejekontrakten, hvis flere lejere er anført på lejekontrakten.

Ved udlejning til flere kan udlejer have givet forhånds accept til, at beboerne løbende selv finder nye beboere til at sætte i deres sted (kollektiver). Har udlejer ikke givet sin tilladelse hertil, kan udlejer alene holde sig til de personer, der fremgår af lejekontrakten. Udlejer kan derfor som udgangspunkt ikke rette sit krav mod nye lejere, der er flyttet ind i lejemålet, og må i stedet rette sit krav mod de lejere, der er anført på lejekontrakten, også selvom disse lejere måske ikke længere bebor lejemålet.

Er du i tvivl om lejeretlige forhold, herunder hvordan du sikrer, at formalia bliver overholdt over for dine lejere, er du velkommen til at kontakte vores lejeretlige team. Vi tilbyder desuden afholdelse af oplæg/kurser om udvalgte lejeretlige emner, som kan bestilles efter aftale.

Karen-Marie Hovmøller                                        Kristian Wellander

Advokat (H), Partner                                                 Advokatfuldmægtig

Tlf.: 96 30 42 35                                                            Tlf.: 69 60 71 68

Mail: kmh@ht-law.dk                                                Mail: kw@ht-law.dk 

Laura Bruun Hosbond                                            

Advokatsekretær

Tlf.: 69 60 71 67

Mail: lh@ht-law.dk