COVID-19 og lejebetalinger - Har lejer krav på et afslag i huslejen?

24. marts 2020

Mange erhvervsdrivende inden for detailhandelen, de kliniske områder, hele restaurationsbranchen, frisører m.fl., som er blevet ramt af COVID-19, driver virksomhed fra lejede lokaler, og skal derfor løbende betale de faste omkostninger, herunder leje, forbrugsudgifter m.v., selv om forretningen er lukket, og indtægterne udebliver.  

Erhvervslejeretligt perspektiv

Fra mange lejeres side har det siden folketingets vedtagelse af nedlukningskravet og forbuddet mod større forsamlinger været anført, at erhvervslejerne har krav på et  forholdsmæssigt nedslag i lejen, så længe restriktionerne er i kraft.

Særligt to bestemmelser i erhvervslejeloven har været nævnt til støtte for et synspunkt om, at lejer kan kræve et større eller mindre nedslag i huslejen i denne situation, nemlig erhvervslejelovens §§ 18, stk. 2 og 23, stk. 2. Bestemmelserne behandles hver for sig i det følgende.

Erhvervslejelovens § 23, stk. 2 – Efterfølgende retsmangler og offentligt forbud

Af erhvervslejelovens § 23, stk. 2, fremgår, at lejer – hvis lejemålet bringes til ophør - kun skal betale leje til den dag, det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejers brug. Hvis forbuddet kun begrænser lejers brug på en mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve forholdsmæssigt afslag i lejen.

Bestemmelsen er efter bemærkningerne til lovforslaget begrænset til alene at finde anvendelse i de situationer, hvor et lejeforhold af udlejer bringes til ophør i utide, og hvor det skyldes udlejers forhold eller forhold, som udlejer bærer risikoen for, at det offentlige af sundhedsmæssige eller af andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug af det lejede.

Udgangspunktet er generelt, at udlejer bærer risikoen for forhold, der vedrører bygningen eller lokalerne, hvorfra lejemålet drives, mens lejer bærer risikoen for forhold, der alene vedrører den konkrete drift af virksomheden, der drives fra det lejede. Idet COVID-19 ikke er et forhold, der kan henføres til bygningernes stand eller indretning, men derimod er rettet mod virksomhedens medarbejdere, der ikke må smitte kunder og kolleger, er der i denne situation tale om driftsmæssige forhold, som er årsag til indskrænkningerne i lejemålets anvendelse. Lejer har i denne situation således ikke krav på et forholdsmæssigt afslag i lejen.

Erhvervslejelovens § 18, stk. 2 – Mangler ved det lejede

Efter Erhvervslejelovens § 18, stk. 2 har lejer krav på et forholdsmæssigt afslag i lejen, såfremt der foreligger en mangel ved det lejede, som forringer brugsværdien af det lejede. Bestemmelserne er efter retspraksis blevet udstrakt til også at omfatte mangler ved det lejede, som ikke skyldes udlejer, men som skyldes ude fra kommende påvirkninger fra tredjemand eller hændelige begivenheder, som udlejer ikke er ansvarlig for og derved ikke har indflydelse på. Et eksempel på dette er metrobyggeriet i København, der har givet anledning til støjgener for en lejer i et omfang og på et grundlag, som berettigede lejer til et afslag i lejen.

Når domstolene skal tage stilling til, om lejer har krav på et afslag i lejen efter erhvervslejelovens § 18 stk. 2, foretages der en vurdering af, hvorvidt forholdet indskrænker den mellem udlejer og lejer aftalte brugsret, som den fremgår af lejekontrakten. Der skal altså være tale om mangler ved bygningernes anvendelighed, som indebærer, at det lejede ikke har samme brugsværdi, som lejer har krav på, hvis der skal tildeles lejer et afslag i lejen. Støj, lugtgener, rystelser og forurening er forhold der kan få indflydelse på de lejede bygninger og deres anvendelse. COVID-19 vedrører modsat de ansatte og øvrige personer, som befinder sig og har adgang til lejemålet. Der er således ikke tale om en mangel ved lejemålet eller forhold i nærmere geografisk tilknytning hertil. Bygningerne kan anvendes fuldt ud i henhold til aftalen, selvom der i øjeblikket generelt set i samfundet er smittefare for COVID-19. Derfor har lejere ikke krav på et forholdsmæssigt afslag med hjemmel i erhvervslejelovens § 18, stk. 2 som følge af COVID-19.

Aftaler i lejekontrakten

Både erhvervslejelovens §§ 18 og 23 er fravigelige, og der er derfor aftalefrihed mellem lejer og udlejer. Lejekontraktens ordlyd er derfor afgørende for, om det er lejer eller udlejer, der bærer risikoen for, at driften i ejendommen kan bestå og opretholdes efter lejekontraktens indgåelse. Det er imidlertid i praksis meget udsædvanligt, at en sådan driftsmæssig risiko er pålagt udlejer. Såfremt det undtagelsesvist er aftalt, at udlejer bærer denne risiko, vil det efter lejekontraktens formulering kunne forekomme, at lejeren har krav på et forholdsmæssigt afslag i lejen. Hver enkelt situation og lejekontrakt bør derfor undergå en konkret vurdering, og der kan være forskel på, hvordan vurderingen falder ud, afhængig af om der er tale om restaurationslejemål, butikslejemål, centerlejemål eller hotellejemål. 

Kommercielle tiltag

Selv om hverken lejekontrakten eller de juridiske retsregler fører til, at lejer har krav på lejenedsættelse på grund af de af staten nedlagte generelle forbud mod at holde åbent og at forsamle sig, kan der alligevel være god grund til at stå sammen og hjælpe lejerne i denne særlige situation. Der er ved forhandling af kommercielle løsninger mellem udlejer og lejer flere muligheder i denne situation, f.eks. henstand med betaling af lejen, ændring af lejeopkrævninger fra kvartalsvis betaling til månedsvis betaling, midlertidigt afkald på opkrævning af driftsudgifter og automatisk regulering, midlertidig lejerabat m.v. En aftale kan med fordel for udlejer kombineres med en transport i lejers tilgodehavende godtgørelse over for staten vedrørende de støtteordninger, der er etableret fra regeringens side.

Hos Hovmøller & Thorup er vi klar til at rådgive om de muligheder der er, således at sådanne aftaler bliver indgået korrekt. 

Kontakt advokat Karen-Marie Hovmøller, kmh@ht-law.dk eller advokat Christian Løth Mortensen, clm@ht-law.dk hvis du ønske ren nærmere drøftelse af dine muligheder.

Kontakt os

96 30 42 30